Операції з нерухомістю, краще на ланцюжку?

Вступ

Завершення операції з нерухомістю в сучасну епоху залишається дуже повільним і, як відомо, дорогим. Процес потребує координації між широким колом учасників, включаючи покупців та продавців та їх агентів, послуги з переліку та портали, реєстраторів та нотаріусів, сторонніх фінансистів, титульні компанії, послуги ескроу, страхових постачальників тощо. Застаріле ведення діловодства – де реєстри земель та пов’язані з ними права власності можуть сягати сотень років – поєднується зі складними законодавчими вимогами, що робить кожен крок процесу подвійним кропітким.

Незважаючи на те, що технологічний похід руйнує бар’єри у процесі операцій з нерухомістю, поки що не з’явилося рішення, яке запропонувало б необхідне покращення на рівні порядку.

Чи може децентралізована платформа, що підтримується блокчейном, дати рішення?

У цій статті, намагаючись відповісти на це питання, описуються виклики існуючого стану, обговорюється життєздатність такого рішення та досліджуються деякі його поточні та потенційні застосування.

Частина i: виклики статус -кво

Інформація про лістинг відбирається

Список нерухомості через посередників нерухомості є відправною точкою для більшості операцій з нерухомістю. Статус -кво у цьому плані – це набір фрагментованих сховищ даних, які структуровані в інтересах їх власників, а не покупців та продавців майна та їх агентів. Безпосереднім наслідком цієї фрагментації є високі витрати на перелік, неточна інформація про перелік та час, необхідний покупцям, щоб визначити відповідну нерухомість у бажаному місці. У довгостроковій перспективі, відмовляючись від володіння даними про власність агентів (централізованих організацій), зацікавлені сторони дозволяють таким агентам брати більшу частку прибутку в операціях з нерухомістю.

Покупці та продавці через своїх агентів та посередників зазвичай використовують комбінацію агрегаторів та незалежних порталів нерухомості для переліку та доступу до даних на рівні власності, таких як місцезнаходження, особливості та ціна. Агрегаційні веб -сайти. Тим часом портали з нерухомості надають дані для цих агрегаторів.

У деяких регіонах доступні послуги Multi Listing Services (MLS)

Щоб надати більш повний огляд нерухомості, в деяких країнах зросли послуги з кількома оголошеннями. Це додає рівень поліпшення для покупця і, навпаки, продавця, оскільки покупець має доступ до більш широкого охоплення нерухомості у бажаному місці, а продавці мають можливість виставити свою власність покупцям кількох посередників. Ці сайти є найпоширенішими в США, тоді як у RoW більш поширеним підходом є використання опорних порталів.

Агрегаційні портали

Як основне джерело інформації про перелік нерухомості, але з (порівняно) меншою кількістю стандартів, інформація про власність, що міститься на веб -сайті агрегації, як правило, менш точна, ніж портали нерухомості (та MLS, де вони використовуються), що сукупно збирають дані це. Точність даних на цих об’єднаних сайтах суперечлива через відсутність стандартизованих процесів та визначень на рівні незалежного посередника нерухомості.

З точки зору покупців і продавців та їх агентів, ключовими недоліками залежності від агрегованих веб -сайтів є незручність змінної якості даних, що стосується конкретних властивостей.

Кожен брокерський сайт містить порівняно невеликий набір записів, оскільки він зазвичай охоплює лише обмежених продавців, які працюють із зазначеним посередником у своїй місцевості, і брокер, як правило, володіє та керує своїм сайтом самостійно. Це унеможливлює проведення сучасного та точного пошуку списків нерухомості у певному регіоні чи місті.

В останні роки деякі агрегаційні сайти уклали угоди про синдикацію з порталами посередників нерухомості, щоб надати своїм клієнтам (агентам з нерухомості) інформацію про національні котирування. Базовий перелік та доступ до нерухомості, як правило, здійснюється за нульовою вартістю або майже нульовою, а портал отримує дохід, головним чином, від поєднання реклами та платних мереж для розширених функціональних можливостей.

Зводячи дані про брокерів та надаючи їх широкому загалу, портали з агрегації нерухомості виявили стрімко зростаючу присутність у галузі нерухомості.

З точки зору покупців і продавців та їх агентів, ключовими недоліками порталів для агрегації нерухомості статус -кво є короткострокова відсутність надійності даних і, в довгостроковій перспективі, більш широкі проблеми, пов’язані з передачею права власності на дані централізоване утворення.

Відсутність достовірності даних списку нерухомості на порталах агрегації нерухомості пояснюється відсутністю стимулу користувача вводити точні дані та нездатністю порталів нерухомості достатньо перевіряти інформацію, враховуючи її переважний обсяг. Як приклад невідповідних стимулів, відомо, що агенти навмисно залишають продані списки в Інтернеті, щоб залучати нових потенційних клієнтів та направляти їх до інших списків [1]. Навіть там, де списки серйозно оновлюються, невідповідність між порталами неминуче виникає через брак зв’язку між цими порталами. Наприклад, коли до списку на одному порталі вносяться невеликі зміни, такі як ціна, ця зміна не відразу оновлюється на інших порталах (і може ніколи не оновлюватися). Таким чином, пошук через конкуруючі портали нерухомості часто виявляє одну і ту ж нерухомість, зазначену під різними назвами та з різними характеристиками та цінами.

Залежність від порталів агрегації нерухомості також має важливі наслідки володіння даними. Розміщуючи на порталі агрегації нерухомості, власники будинків та агенти погоджуються з умовами та положеннями, за яких вони відмовляються від власності на дані. Оскільки ці портали збільшуються і потенційно консолідуються, їхня здатність диктувати умови використання також зростає. На крайній випадок, використовуючи свої права власності на дані, портали з агрегації нерухомості можуть витягнути надмірну маржу з процесу угоди з нерухомістю, включаючи комісії з нерухомості.

Труднощі транзакції

Процес закриття продажу нерухомості, який може тривати місяцями, зазвичай споживає від двох до п’яти відсотків від вартості покупки будинку, хоча в деяких регіонах він може зрости до 10%[2]. Опитування, проведене Національною асоціацією ріелторів, показало, що майже третина всіх операцій з нерухомістю стикається з певною затримкою до закриття [3]. У багатьох випадках закриття може повністю зламатись, що призведе до невдалого продажу. Час і витрати, необхідні для успішного закриття продажу, зумовлені труднощами координації на різних етапах процесу між різними посередниками, які можуть включати посередників, реєстраторів земельних ділянок та нерухомості, юридичних осіб, депозитних компаній, банки, страховиків, адвокатів, інспекторів. , оцінювачів та нотаріусів.

Управління титулом

Центральним у операції з нерухомістю є передача права власності від продавця до покупця. Необхідність перевірки достовірності та точності правовстановлюючих документів ускладнюється наявністю застави, сервітутів та іншої інформації, доданої до назви. Статус-кво у більшості регіонів все ще складається з титулів власності на папері, але навіть там, де існує цифрова база даних, заголовки мають бути оновлені інформацією, що надходить із різних джерел.

Важливо, що рідко існує послідовний метод перевірки поданих документів у відповідних організаціях. Результатом є висока частота дефектів правовласності. Наприклад, Індустрія страхування прав власності в США стверджує, що “компанії, що володіють правом власності, знаходять і виправляють проблеми з правом власності у 25 відсотках угод”. [4] Оскільки будь -який дефект права власності робить передачу майна незаконною, власники можуть понести високі юридичні та нотаріальні зобов’язання плати за забезпечення достовірності та точності їх прав власності та передачі цих прав власності.

Відсутність ясності щодо прав власності спричинила появу галузі страхування прав власності, яка генерує річний дохід, що оцінюється в 16 млрд. Доларів США [5]. Покупці та продавці регулярно купують страхування права власності, щоб покрити витрати на судовий розгляд у разі виникнення суперечок щодо права власності.

Ескроу

Широкий спектр посередників та відсутність безпечної платформи для здійснення транзакцій не тільки збільшують витрати та потенційно затримують закриття, а й збільшують ризик шахрайства у самому процесі транзакції. Процес закриття операції з нерухомістю зазвичай включає відкриття ескроу-рахунку, керованого незалежною третьою стороною.

На заключному етапі закриття витрати на закриття передаються компанії -депозитарію, а потім розподіляються між зацікавленими сторонами, які можуть включати посередників, агентів та адвокатів, окрім покупця та продавця. У деяких країнах хакери використовують слабкість у цьому процесі, потрапляючи між одним або кількома учасниками транзакції. Найпоширеніший метод, відомий як фішинг, – це видавати себе за, наприклад, офіцера ескроу, а потім змусити покупця перевести закриваючі кошти на рахунок хакера. ФБР повідомляє про збитки у розмірі майже 150 мільйонів доларів від таких “афер з нерухомістю” у США у 2018 році, що більш ніж у 10 разів зросло з 2015 року [6]. Країни, де документально підтверджені випадки недоступні, або просто не знають про події, або, ймовірно, не свідять цього майбутніх цілей для цих хакерів. Один аналітик стверджує, що з урахуванням випадків, про які не повідомлялося, лише шахрайство з нерухомістю в США становить щорічні збитки в розмірі 10 мільярдів доларів США [7]. Ці групи швидко перейдуть до країн, де захист від зловмисних атак слабкий або відсутній, і цим країнам рекомендується встановити достатній контроль, щоб не стати майбутніми жертвами.

Надійна перевірка

Після прийняття пропозиції транзакція переходить у період «належної перевірки». Цей період дозволяє покупцю провести домашній огляд, отримати оцінку та дослідити право власності. Дефекти права власності та зростаючий потенціал шахрайства означають, що зацікавлені сторони в процесі повинні проводити повторну, дорогу та трудомістку перевірку заздалегідь. Окрім перевірки автентичності права власності, агенту покупця може знадобитися перевірити такі аспекти власності, як те, як це майно підключено до комунальних послуг та небезпеку для навколишнього середовища, як -от ризики повені та забруднення ґрунту. Ці перевірки, багато з яких передбачають звернення до місцевої влади, можуть тривати від трьох до шести тижнів і коштуватимуть кілька тисяч євро.

Нарешті, якщо покупець фінансує покупку нерухомості за допомогою іпотеки або іншої фінансової послуги третьої сторони, кроки належної перевірки та документація повинні бути потенційно повторені як покупцем, так і кредитором, що сприяє потенційним затримкам із закриттям. Це призводить до статусу-кво, в якому на затвердження іпотеки для житлової нерухомості йде в середньому близько 30-60 днів. [8] У США і до 120 днів у деяких країнах Європи.

Частина ii: децентралізоване рішення

Чому децентралізація?

Як зазначено у частині I, більшість проблем, що виникають у статусі -кво у передачі права власності та операціях з нерухомістю, обертаються навколо труднощів, з якими стикаються зацікавлені сторони у:

Обмін (найновішою) важливою для процесу інформацією;

Перевірка справжності документів, що мають вирішальне значення для процесу;

Перевірка особи учасників, які мають вирішальне значення для процесу.

Статус -кво для вирішення цих проблем полягає в тому, щоб покладатися на централізовані органи влади, такі як реєстри прав власності на землю, урядові міністерства та сайти зі зведення списків нерухомості, для видачі документів, перевірки правдивості та автентифікації учасників. На жаль, на централізовану владу не завжди можна покластися, щоб це виправити. Причини включають людські помилки з огляду на велику кількість залучених матеріалів, відсутність стимулів для отримання правильної інформації, а також явне шахрайство або корупція біля або біля джерела. Крім того, там, де важливі документи про операції з нерухомістю переміщуються через посередників, рівень впевненості в достовірності інформації, що міститься в них, додатково знижується. Нарешті, особливо актуальні в цифровому світі, проблеми, пов’язані з перевіркою особи всіх учасників, уповільнюють процес транзакцій і потенційно піддають його шахрайству.

Децентралізація пропонує альтернативну модель вирішення вищезазначених проблем. На першому рівні принципів децентралізація в контексті нерухомості має на меті покращити достовірність та достовірність інформації та ідентичності, зробивши її прозорою для перевірки більшою кількістю учасників. Щоб досягти цього, замість того, щоб мати єдине питання щодо довірених органів та перевірити джерело правди щодо документа чи особи учасника, децентралізований підхід залучає більшу кількість сторін до досягнення консенсусу щодо цілісності транзакцій, тим самим встановлюючи довіру до транзакції.

Теоретично, достатньо децентралізована (і технологічно забезпечена) екосистема нерухомості – де все, від земельних реєстрів, до списків власності та передачі права власності, є прозорими, перевіряються, легко ділиться та оновлюється – може значно покращити здатність учасників безпечно взаємодіяти з один одного, тим самим зменшуючи вартість та затримку операцій з нерухомістю.

Як можна досягти децентралізації?

Досягнення більш високого рівня децентралізації операцій з нерухомістю безпосередньо пов’язане зі здатністю забезпечити ефективні механізми координації та обміну повідомленнями для великої кількості учасників, щоб усі учасники мали необхідну інформацію та щоб усі учасники могли погодитися щодо достовірності цієї інформації . Для індустрії нерухомості (і передача права власності за наслідками) ключовим імперативом є забезпечення того, щоб лише дозволені учасники мали доступ та/або змінювали інформацію. Крім того, для того, щоб покращити статус -кво з точки зору ефективності транзакцій, вкрай важливо, щоб узгоджена інформація та відповідні оновлення документів розповсюджувалися по мережі своєчасно.

Як це може виглядати на практиці?

Цифрова ідентичність, що перевіряється

На практичному рівні, щоб користуватися перевагами децентралізації у світі власності на нерухомість, нам потрібні перевірені цифрові ідентичності як для відповідних документів, так і для сторін, які взаємодіють з ними, та об’єктів, якими вони займаються. Як думковий експеримент, що окреслює ідеальне рішення в цьому плані, уявіть собі один цифровий об’єкт/близнюка, який представляє властивість. На базовому рівні цей “ідеальний” об’єкт містить всю інформацію, необхідну для завершення передачі властивості, яку він представляє. Наприклад, цей об’єкт містить:

Основні деталі майна, такі як розташування, розміри та конструкції, що містяться в ньому;

Оновлені відомості про право власності, такі як наявність застави, сервітутів та іпотеки;

Історія будівництва та реконструкції;

Інспекційні та екологічні сертифікати, що стосуються майна;

Висновки оцінки незалежних третіх сторін;

Акти перевірки.

Тепер уявіть, що цей об’єкт має такі властивості:

Його можна переглядати в декількох місцях одночасно;

З тих, хто має доступ до системи, насправді можуть переглядати лише ті, кому дозволено її перегляд;

З тих, кому дозволено переглядати його, можна повністю контролювати, яку інформацію про об’єкт вони можуть переглядати;

Особа з правильними дозволами може вносити зміни до певних частин об’єкта, на які у них є дозвіл на зміну;

Усі (дозволені) зміни об’єкта миттєво бачать усі, хто має дозвіл на їх перегляд;

Об’єкт містить повну історію внесених до нього змін, включаючи того, хто і коли вносив зміни;

Кожен, хто переглядає об’єкт, може легко переконатися в його справжності без сумніву;

Об’єкт можна розділити на кілька частин, кожна з яких містить дробовий запис власності.

Такий об’єкт у поєднанні зі здатністю перевіряти особу та дозволи для людей, які мають до нього доступ, а також у поєднанні з можливістю надавати зазначені дозволи окремим одноліткам, може становити ядро значно кращого процесу транзакцій з нерухомістю.

Самовиконання «розумних» контрактів

Для завершення операції з нерухомістю, як правило, потрібна нотаріально посвідчена пропозиція та її прийняття, початковий внесок за майно та договір, у якому визначається виплата комісійних брокерам та іншим посередникам. У статусі -кво тут постачальники послуг ескроу впроваджуються в процес транзакцій, але, як ми бачили, не тільки існує ризик шахрайства через потенціал фішингу, а й цей додатковий крок, який вводить ще одного посередника – ще більше ускладнює та потенційно подовжує процес транзакції. Продовжуючи думковий експеримент, який описує наше ідеальне рішення, уявіть собі договір, який додається до вищезгаданого «ідеального» об’єкта власності. Цей договір має подібні властивості з об’єктом, а саме:

· Пропонує миттєво перевірену справжність;

· Контролює дозволи на читання та запис для кожної особи, яка його переглядає;

· Автономне миттєве та прозоре оновлення для всіх сторін, яким дозволено його переглядати.

Крім того (і критично), цей договір має можливість вносити зміни до об’єкта власності після виконання умов, визначених у договорі. Наприклад, як тільки покупець зробив правильний депозит і всі необхідні сторони підписали, право власності на об’єкт нерухомості оновлюється та кошти звільняються відповідно до заздалегідь визначених інструкцій у договорі.

Як це працює технічно

У цифровому світі описаний вище «ідеальний» об’єкт власності може бути досягнутий за допомогою протоколу консенсусу та поєднання допоміжних технологій, які спільно отримали назву «блокчейн». На високому рівні це можна розглядати як динамічно оновлювану базу даних, де дозволені учасники дотримуються узгоджених правил перегляду та оновлення. Оскільки інформація передається через мережу автентифікаторів (званих вузлами), консенсус щодо істини або поточного стану досягається за допомогою самого протоколу. Уявіть, що сам Інтернет дозволяє перевіряти та прозоро здійснювати транзакції між одноранговими партнерами.

Через певні проміжки часу, які вбудовані в архітектуру протоколу, оновлення додаються до бази даних. Кожне оновлення додає ще один «блок» до списку поправок, утворюючи ланцюжок, яка повертається аж до початкового стану бази даних. Оскільки єдиний спосіб оновити базу даних – це додати новий блок, дані, що містяться в попередніх блоках, починаючи з генезису, забезпечують практично незмінний запис усіх змін, які коли -небудь вносилися до бази даних.

Застосування та переваги

Усі етапи володіння нерухомістю та пов’язані з ними транзакції можна спростити та вдосконалити за допомогою децентралізованих систем, які, як описано вище, використовують блокчейн та інші технології для досягнення перевіреної автентичності серед учасників.

Goldman Sachs стверджує, що екосистема нерухомості на основі блокчейну “може зробити документи про нерухомість на папері застарілими, оскільки всі поточні та минулі операції з нерухомістю будуть ретельно зберігатися у незмінній та децентралізованій книзі” [9]. оцінити, що тільки в галузі страхування прав власності щороку можна заощадити 2-4 мільярди доларів у результаті усунення необхідності узгодження записів, скорочення як штатної чисельності офісу, так і актуарного ризику, що дорівнює зменшенню премій для споживачів на 30% [10].

Ефективність може бути досягнута у широкому спектрі видів діяльності у сфері нерухомості. У звіті Moody’s Investor Service, наприклад, оцінюється, що галузь іпотечних кредитів може заощадити 20% витрат. [11]

На останніх етапах операції з нерухомістю, де в умовах ескроу статус -кво компанії займають своє місце як посередник між сторонами, які взаємодіють у транзакції, дозволений блокчейн може різко прискорити час виконання процесу, зробивши кожну подію видимою для всіх учасників у режимі реального часу та за допомогою смарт -контрактів для автоматизації на основі цих оновлень у реальному часі.

У довгостроковій перспективі, де інтелектуальні контракти мають можливість взаємодіяти з обліковими записами власності на основі блокчейну, можна здійснити передачу активів однорангових партнерів. Як зазначено у доповіді Конференції Світового банку з питань землі та бідності за 2018 рік, це має потенціал скоротити час транзакцій “з місяців або тижнів до хвилин”, а витрати на транзакції з “тисяч доларів за продаж до скромної плати за обслуговування”. [12]

Переваги, що забезпечуються підвищеним рівнем довіри, досягнутою завдяки підтримці блокчейн децентралізації, виходять за межі покращення ефективності та скорочення часу транзакцій. Зокрема, там, де довіра до влади низька, створення децентралізованого реєстру земельних блоків, наприклад, могло б дозволити набагато більшій частині населення брати участь у ринках нерухомості та економіці загалом. Так само, як країни, де не вистачало стаціонарної інфраструктури, перейшли на мобільний, у місцях, де інфраструктура реєстрації земельної ділянки наразі низька (або відсутня), а значна частина населення не має документів, необхідних для підтвердження права власності на землю, є можливість перескочити розвиненому світу » старомодних ”баз даних до більш безпечної, розподіленої системи.

Економіст Міжнародного центру зростання Себастьян Крітікос (Sebastian Kriticos) може збільшити участь, «стимулюючи продуктивне перепланування земель, зменшуючи ризики експропріації, сприяючи ринковим операціям та розблоковуючи доступ до фінансів» [13]. Реєстр робить їх більш стійкими до стихійних лих, таких як землетрус 2010 року, який знищив «незліченну кількість правовстановлюючих документів та реєстрів земельних книг», які централізовано зберігаються на Гаїті [14].

Вирішення давньої головоломки «мертвого капіталу» можна потенційно пом’якшити, широко та правильно застосувавши таке рішення в цих країнах, що розвиваються.

Частина iii: критика та відповідь

Сміття всередину, сміття виходить

Важливо підкреслити, що децентралізоване рішення на основі блокчейну не обов’язково враховує точність інформації про майно чи точність транзакцій цих активів. Як законодавчий орган Вермонту у своєму документі про позицію щодо використання блокчейна правильно вказує: «Технологія блокчейна не пропонує жодної допомоги з точки зору надійності чи точності записів, що містяться в блокчейні; якщо погані дані використовуються як вхідні дані, доки використовуються правильні протоколи, вони будуть прийняті мережею та додані до блокчейну ». [15]

Це дає підказку діючим керівникам процесу, що залишається важлива роль у децентралізованій дозволеній системі, зокрема відповідальність за достовірність інформації, як включення, так і відлучення такої системи необхідно суворо та адекватно контролювати.

Неможливо і небажано

Деякі стверджують, що децентралізація є неефективною, небажаною або обома. Помітна критика випливає зі звіту 2017 року, написаного групою європейських геодезистів та нотаріусів для Світового банку. Група стверджує, що, враховуючи сейсмічні політичні події, такі як переворот, децентралізовані перевірячі виявляться неспроможними протистояти реорганізації прав власності нового режиму, тим самим заперечуючи передбачуваний незмінний характер записів та усуваючи запропоновану корисність системи. Крім того, група наводить аргумент про те, що децентралізована система в першу чергу не бажана, тому що вона загрожує підірвати довіру, надану демократично уповноваженим громадським організаціям, а натомість передати її в руки коаліції “групи інтересів”, яка знаходиться поза межі демократії. У доповіді робиться висновок, що «добре встановлена взаємодія між кадастром, земельною книгою та нотаріусами приносить більшу користь функціонуючій економіці, ніж блокчейн» [16].

Цей аргумент заперечує підвищення ефективності, яке пропонує добре розроблена система, коли ці сторони виступають у ролі “охоронців” точності інформації і, таким чином, закріплюють неефективність, неясність, високу вартість транзакцій і, зрештою, позбавляють громадян потенційно кращої системи. По суті, викидаючи дитину водою з ванни, щоб зберегти статус -кво. Для країн, які мають менш зрілі та нестабільні кадастрові системи, схильні до корупції та зловживань, ці аргументи просто не мають підстав і не мають ніякої ваги.

Відповідь

Визнання принципу “сміття”, принципу “вивільнення сміття”, децентралізації, що підтримується блокчейном, тим не менш має потенціал у поясненні якщо не точності, то достовірності інформації. За допомогою більш прозорої інформації, що передається за допомогою децентралізованого протоколу, принаймні можна перевірити, чи всі бачать однакову версію істини. Тільки в цьому є потужні програми для полегшення транзакцій, і це може навіть полегшити виправлення помилок, коли вони з’являються у вигляді їх видимості для всіх.

Щодо ефективності та бажаності децентралізації на основі блокчейн у сфері власності та операціях з нерухомістю, незважаючи на критику, застосування цієї технології виходить за межі пілотних проектів, набираючи обертів як на урядовому рівні, так і на рівні В2В. У своїй доповіді Світового банку з питань землі та бідності, Греглія та Меллон у своєму звіті за 2018 рік, посилаючись на використання публічних блокчейнів для запису ключових документів щодо нерухомості, стверджують, що навіть на цій ранній стадії технологія має застосування та стимули для її прийняття. є здоровими. Вони пишуть: «У юрисдикціях, де корупція викликає занепокоєння, запровадження публічного обліку хешів може значно ускладнити фальсифікацію записів. З іншого боку, у країнах, де спостерігається сильний рух відкритих даних (Швеція, Естонія) або висока ступінь прозорості (Нідерланди), також можна вітати публічний реєстр документів »[17].

Частина iv: перешкоди на шляху усиновлення

Значні бар’єри стоять між статус-кво та альтернативною децентралізованою екосистемою нерухомості на основі блокчейну. Серед питань:

1 залучення ключових учасників до участі

Фрагментація галузі нерухомості ускладнює встановлення загальногалузевих стандартів. Широке прийняття вимагатиме чітких бізнес -обґрунтувань і повністю залежатиме від бажання ключових гравців узяти участь. У звіті Goldman Sach про індустрію страхування прав власності, наприклад, було зроблено висновок, що «відсутність єдиності між різними сторонами страхування прав власності може перешкоджати прийняттю загальногалузевий стандарт блокчейну »[18].

2 положення та законодавство

Порівнюючи результати пілотних проектів реєстру прав власності на землю з блокчейну, проведених у Грузії, Швеції, Нідерландах та Дубаї, незалежно проведене дослідження прийшло до висновку, що наявність дружньої законодавчої бази є одним із вирішальних аспектів успішної інтеграції технології. [19 ] У випадку з Грузією один дослідник дійшов висновку, що «успіх проекту значною мірою визначався гнучкістю відповідних нормативних актів, які не заважали [владам] записувати дані деяких громадян про блокчейн, тоді як у випадку інших країн наприклад, Швеція чи Нідерланди, для адміністрування технології на державній службі потрібні деякі регуляторні зміни »[20].

3 юзабіліті технології

Управління публічно-приватними ключами шифрування є проблемою, яка продовжує страждати від децентралізованих мереж на основі блокчейну. У контексті нерухомості ключі шифрування знадобляться для підтвердження особи, щоб отримати доступ, зареєструвати або передати власність – але що станеться, якщо ключ буде втрачено або примусово отримано поганими учасниками? Graglia та Mellon визначають використання кількох підписів гаманців, які вимагають, щоб більше однієї сторони підписували транзакції, як одну з кількох передумов, необхідних для впровадження блокчейна в нерухомість. [21]

Частина v: фахівці у сфері нерухомості, які сьогодні використовують децентралізацію, що підтримується блокчейном

Незважаючи на труднощі, впровадження децентралізованих рішень та систем, що підтримуються блокчейном, у реальному світі вже відбувається у дедалі більшій кількості випадків використання у всьому світі. Часто це стосується вирішення однієї або підгрупи проблем, наявних у статусі-кво, на відміну від пошуку загальногалузевого рішення від початку. Підприємства, які наразі залучають блокчейн до операцій з нерухомістю та прав власності, підкреслюють, що, коли дійсно однорангові транзакції залишаються можливістю залежно від багатьох зовнішніх факторів, зосередження на витісненні посередників є передчасним [22]. Натомість, досвід професіоналів у сфері нерухомості досі полягав у тому, що ця технологія замість заміни посередників робить їх більш ефективними, надаючи їм можливість процвітати у вирішенні певних суперечностей у статусі -кво.

Реальне усиновлення поки що спостерігається насамперед у таких варіантах використання:

1 портали децентралізованих списків

Imbrex, заснований агентом з нерухомості, розчарованим статус -кво у списку нерухомості, – це технологічний стартап у сфері нерухомості, який використовує публічний блокчейн Ethereum у створенні децентралізованого порталу списків, що дозволяє користувачам зберігати контроль над своїми списками та даними транзакцій. Буквально рік тому, але з більш ніж 35 000 списками компаній, 52 брокерськими компаніями та тисячами користувачів, Imbrex доводить, що з правильно вирівняними стимулами можлива альтернатива централізованому статус -кво з його пов’язаними витратами та фрагментованою структурою.

2 ескроу, що підтримується блокчейном

Propy, як і Imbrex, засновано професіоналами з нерухомості. У цьому випадку генеральний директор Наталія Караянева була розчарована тривалим процесом транзакцій з нерухомістю, особливо для міжнародних операцій, і тому була змушена створити децентралізовану спільну систему для операцій з нерухомістю, що підтримується блокчейном. Інструмент онлайн -транзакцій Propy дозволяє всім сторонам, включаючи посередників, агентів, титульних компаній, ескроу та координаторів транзакцій, завершити угоду в Інтернеті. Докази того, що встановлені посередники знаходять цінність у системі, надходять у вигляді ескроу-агентів та титульних компаній, які підключаються до платформи Propy [23]. Засновник компанії Sequoia Real Estate Келвін Кам, наприклад, розміщений на веб -сайті Propy, де заявляється, що платформа “дозволяє агентам зосередитися на своїх клієнтах”.

3 розумні контракти: підрозділ майна та ефективність транзакцій

Компанія SettleMint створила набір інтелектуальних контрактів на основі існуючої бельгійської кадастрової системи, оскільки це стосується процесу поділу нерухомості, а потім її продажу. Цей процес стає все більш затребуваним та необхідним у міру прискорення урбанізації та розширення меж міста, що часто вимагає не лише створення нових земельних ділянок, а й переорієнтації ділянки, що поділяється на підрозділи, від сільськогосподарської чи промислової до житлової. Оскільки ці складні (серії) подій добре визначені в кадастровій системі Бельгії, можна «кодувати» основний процес та бізнес -логіку та необхідні дозволи для кожного етапу процесу у смарт -контрактах, таким чином усуваючи тертя між транзакціями та автоматизуючи декілька кроки в процесі.

=–

Ці ранні набіги показують, що, замість того, щоб витіснити існуючих посередників, ця технологія дає можливість посередникам забезпечити кращий досвід для своїх клієнтів. Вони досягають цього шляхом автоматизації процесів та/або усунення необхідності узгодження, що дає їм змогу зосередитися на наданні своїм клієнтам справді додаткових послуг, а не на зануренні у вирішення проблем.

Хоча все ще дуже зароджуються, очевидно, що децентралізація, що підтримується блокчейн, у операціях з нерухомістю, дає достатні можливості для подальшого вивчення. Для учасників транзакційної екосистеми з нерухомістю існує потенціал створення (або першого впровадження) платформи, яка обіцяє значні конкурентні переваги. Для брокерів, агентів та нотаріусів є можливість покращити обслуговування клієнтів, використовуючи технології, щоб зменшити скорочення статусу -кво. Для реєстраторів та державних установ існує потенціал підвищити довіру та прозорість суспільства та стимулювати економічну діяльність, надаючи можливість більшій кількості громадян ефективно використовувати вартість свого майна.

[2] Дж. Майкл Гралья та Крістофер Меллон, «Блокчейн та майно 2018: В кінці початку». (2018) В Innovations, том 12, номер 1, сторінка 93.

[3] https://magazine.realtor/daily-news/2016/01/21/one-third-deals-face-closing-delays

[4] Американська асоціація право власності на землю. Страхування прав власності: вичерпний огляд. 2007 https://www.alta.org/press/TitleInsuranceOverview.pdf

[5] Згідно зі звітом 2019 року від First Research: http://www.firstresearch.com/Industry-Research/Title-Insurance-Carriers.html

[6] Згідно з даними Звіту ФБР про злочини в Інтернеті за 2018 рік (https://www.ic3.gov/media/annualreport/2018_IC3Report.pdf, сторінки 19 та 20) та оголошення громадської служби ФБР за 2018 рік під назвою «Бізнес Е -Поштовий компроміс: Афера на 12 мільярдів доларів »(https://www.ic3.gov/media/2018/180712.aspx).

[7] За словами президента Sun Title Тома Кронкрайта, як повідомляється на https://www.forbes.com/sites/alyyale/2019/05/07/real-estate-wire-fraud-is-real-and-it-almost -сталося зі мною/#7371767e1c47

[8] Дослідження за підтримки іпотечної фірми EllieMae передбачало, що середній час закриття іпотечних кредитів у 2016 році становить 50 днів: https://www.elliemae.com/about/news-reports/press-releases/average-time-to-close- у звіті про збільшення кредиту до 50 днів згідно з останніми даними про створення інформації та Національна асоціація ріелторів часто цитує 30-60 днів.

[9] Goldman Sachs, “Profiles in Innovation: Blockchain: Implementation Theory in Practice”, 2016, стор. 37 (https://pgcoin.tech/wp-content/uploads/2018/06/blockchain-paper.pdf)

[10] Goldman Sachs, “Profiles in Innovation: Blockchain: Implementation Theory in Practice”, 2016, сторінка 37 (https://pgcoin.tech/wp-content/uploads/2018/06/blockchain-paper.pdf)

[11] Як повідомляється в публікації CB Insight «Як технологія блокчейн може порушити нерухомість» 21 лютого 2019 р. (https://www.cbinsights.com/research/blockchain-real-estate-disruption/), яка посилається на звіт Moody’s, «Блокчейн ефективність може спростити транзакції, але зменшити доходи банків від комісій ».

[12] Блокчейн та майно у 2018 році: На кінці початку (інновації/ том 12, номер 1/2 93) Дж. Майкл Гралія, Крістофер Меллон

[13] Блоги Світового банку: «Збереження чистоти: чи може блокчейн змінити характер земельного реєстру в країнах, що розвиваються?» Себастьян Крітікос, 29 березня 2019 р. Http://blogs.worldbank.org/developmenttalk/keeping-it-clean -can-blockchain-change-nature-land-реєстр-країни, що розвиваються.

[14] «Неясні права на землю перешкоджають відновленню Гаїті» Анастасія Молоні, понеділок, 5 липня 2010 р., Http://news.trust.org/item/20100705105000-axvt3

[15] Технологія блокчейн: можливості та ризики. https://legislature.vermont.gov/assets/Legislative-Reports/blockchain-technology-report-final.pdf (стор. 19-20)

[16] “Блокчейн – чи може ця нова технологія справді змінити систему земельного реєстру?” написано Морісом Барбієрі, Радою європейських геодезистів та д -ром Домініка ГАССЕНА Федеральною палатою цивільно -правових нотаріусів Німеччини. Документ, підготовлений для презентації на “Конференції Світового банку 2017 року про землю та бідність” Світовий банк – Вашингтон, округ Колумбія, 20-24 березня 2017 р. (Стор. 12)

[17] «Блокчейн та майно у 2018 році: На кінці початку» (інновації/ том 12, номер 1/2 99) Дж. Майкл Гралія, Крістофер Меллон

[18] Goldman Sachs, “Profiles in Innovation: Blockchain: Implementation Theory in Practice”, 2016, стор. 41 (https://pgcoin.tech/wp-content/uploads/2018/06/blockchain-paper.pdf)

[19] Наприклад, див .: “Цифрова трансформація: блокчейн і права власності на землю”. GEORG EDER, Віденська міжнародна мережа розвитку, на 2019 рік Глобальний форум ОЕСР з питань боротьби з корупцією та доброчесності.

[20] “Інтеграція технології блокчейн у систему реєстрації земель. Приклад Грузії », травень 2019 р .: Талліннський технологічний університет. (стор. 71)

[21] «Блокчейн та майно у 2018 році: на кінці початку» (інновації/ том 12, номер 1/2 95) Дж. Майкл Гралія, Крістофер Меллон

[22] Зокрема, короткий зміст інтерв’ю між засновниками Ubitquity Натаном Воснаком та Мариною Резнік з компанії Atlantic Sotheby’s International Realty, як повідомляється у “Блокчейн та майно у 2018 році: наприкінці початку”. Дж. Майкл Гралья, Крістофер Меллон. У документі для презентації на “Конференції Світового банку 2018 року про землю та бідність” Світовий банк-Вашингтон, округ Колумбія, 19–23 березня 2018 р. (Стор. 57–58).

[23] Наприклад, див .: https://propy.com/blog/first-american-title-insurance-company-completes-its-first-transaction-on-propy/ та: https://propy.com/ блог/propy-оголошено-партнерство-з-escrow-agent-japan-co/.

Спочатку ця публікація була опублікована за адресою https://www.linkedin.com/pulse/real-estate-transactions-better-chain-matthew-van-niekerk/.

Matthew Van Niekerk люб’язно дозволив нам перекласти і опублікувати цю статтю.